Gestaltung lebendiger Räume

HINTERGRUND / BEZAHLBARES WOHNEN / TEXT RUUD SLIERINGS

LEBEN UND
ÜBERLEBEN

Bezahlbares Wohnen hat zwei Seiten. Der eine muss
es bezahlen können (und auch noch etwas für den
Lebensunterhalt übrig behalten), der andere muss es
bauen können (und auch noch etwas daran verdienen,
um zu überleben). Hier eine internationale Übersicht
der Möglichkeiten und Probleme.


BEZAHLBARES WOHNEN ist ein Begriff, der viele Aspekte in sich vereinigt. Es geht um die Monatsmiete bzw. monatliche Hypothekenrate, aber auch um Heizkosten, das Familieneinkommen, die Zusammensetzung des Haushalts und den Lebensunterhalt. Bei bezahlbarem Wohnen geht es um die Verfügbarkeit und Erreichbarkeit von preisgünstigen Wohnungen, um langfristige Sicherung der Kaufkraft und um die finanzielle und steuerliche Förderung durch den Staat. Und: Bezahlbares Wohnen ist ein Thema, das eine Seite des Wohnungsmarktes besonders betrifft. Für sozial schwache Gruppen wie Alleinerziehende, Hartz-IV-Empfänger und Einsteiger ist es normalerweise am schwierigsten, auf Dauer finanziell zurechtzukommen. Eine eindeutige, in jeder Situation gültige Definition für bezahlbares Wohnen gibt es nicht. Rein finanziell betrachtet gilt eine Wohnkostenquote (Miete/Hypothekenrate in Prozent vom Einkommen) von 30 Prozent als vertretbar. Oft sind jedoch die Warmmieten als Prozentsatz des Haushaltseinkommens erheblich höher, was das Wirtschaften für die Betroffenen sehr schwierig macht. Bezahlbares Wohnen ist in den Ländern, in denen BPD als (Gebiets)entwickler tätig ist, ein sehr aktuelles Thema. Und wie so oft gilt auch hier: Wo es Probleme gibt, bieten sich auch Chancen.

DEUTSCHLAND

MARKT UNTER GROSSEM DRUCK


Bis etwa 2011 gab es kaum Engpässe auf dem deutschen Wohnungsmarkt. In den letzten Jahren steigt der Druck in den Großstädten jedoch. Das ist besonders deshalb fühlbar, weil der Anteil der Sozialwohnungen klein ist: Noch nicht einmal vier Prozent (1,5 Millionen Wohnungen) des Bestandes sind Sozialwohnungen. Eine schwierige Situation, meint Stefan Kofner, Professor für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz: „Vor allem für Niedrigverdiener ist die Wohnkostenquote oft zu hoch. Ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Warmmiete sollte die Obergrenze sein, und selbst das ist für die unteren Einkommensgruppen schon schwierig. In Wirklichkeit kann die Quote bis 40 oder 45 Prozent gehen.“ Seit den 1970er Jahren ist die Zahl der Sozialwohnungen kontinuierlich zurückgegangen, erläutert Kofner: „Damals waren es 19 Prozent, jetzt nur noch 3,8 Prozent. Das liegt unter anderem an Privatisierungen und Sparmaßnahmen und an der Tatsache, dass Vermieter die Sozialwohnungen nach einer gewissen Zeit auf dem freien Wohnungsmarkt anbieten dürfen. Das bedeutet ein rückläufiges Angebot und steigende Mieten. Gleichzeitig steigt auch der Wohnungsmangel in den Städten, unter anderem aufgrund der immer kleineren Haushalte und des Zustroms von vor allem jungen Menschen aus dem Umland.“ In Dresden und Leipzig zum Beispiel ist die Zuwanderung aus Sachsen sehr stark, erklärt Kofner. „Auch die Zuwanderung von außerhalb Deutschlands ist viel größer als alle Prognosen der letzten Jahre vorhersagen konnten. Die Flüchtlinge, die letzten Endes bleiben und sich integrieren, brauchen ein Dach über dem Kopf. Der prozentuale Leerstand ist vielsagend: In vielen Großstädten beträgt dieser nur noch ein Prozent oder noch weniger. Ein weiterer Zustrom ist dort ganz einfach nicht mehr aufzufangen.“ Was die Situation in Deutschland komplex macht, ist die Tatsache, dass die Initiative und die Verantwortung, um diese Problematik anzugehen, auf drei Verwaltungsebenen verteilt sind: auf den Bund, die Länder und die Gemeinden. Kofner: „Mehr Zusammenarbeit wäre sehr wünschenswert, denn durch die Dezentralisierungstendenz der letzten Jahre sind die Maßnahmen sehr bruchstückhaft.“



PATTSTELLUNG
Die Bundesregierung beschäftigt sich in letzter Zeit aktiver mit dem Wohnungsmarkt, aber die Reichweite ist Kofner zufolge begrenzt, auch wegen der Abstimmungsschwierigkeiten zwischen den Behördenebenen. 2015 trat das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft, das vorschreibt, dass die Miete bei einer Wiedervermietung nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (vielerorts empirisch mit Hilfe von Mietspiegeln ermittelt).



Das scheint ein Mittel, um die Mietsteigerungen im Zaum zu halten. Das Gesetz gilt jedoch nicht für Neubauten, aus Angst, damit Investoren abzuschrecken. Kofner: „Das verstehe ich zwar, finde es aber nicht konsequent.“ Es ist die Frage, ob sich die Probleme mit einem solchen Gesetz wirklich meistern lassen. Han Joosten, Leiter Marktforschung bei BPD, beziffert die Zahl der Zuwanderer aus dem In- und Ausland, die auf den deutschen Wohnungsmarkt drängen werden mit 900.000. Von den 2015 fertiggestellten mehr als 250.000 Neubauwohnungen ist ein großer Teil für diese Gruppe sowieso unerreichbar (Eigentumswohnungen oder freier Mietmarkt) und der restliche Teil auch nur schwer, da es viel mehr Wohnberechtigte als Sozialwohnungen gibt. Hinzu kommt, dass noch immer viele Wohnungen dem Sozialwohnungsbestand entzogen werden, sobald die Mietpreisbindung vorüber ist und die Eigentümer die Miete erhöhen können. In Deutschland gibt es also wenig Aussicht auf grundlegende Verbesserungen. Und Entwickler können keine Wunder vollbringen. Kofner: „Die soziale Wohnraumförderung des Bundes hat sich verdoppelt. Sie beträgt jetzt eine Milliarde Euro, zusätzlich zu dem, was die Länder an Subventionen beisteuern. Außerdem soll es erhöhte Abschreibungen für den Wohnungsneubau an angespannten Wohnungsmärkten geben. Das stimuliert den Bau von Wohnungen, kann aber auch zu einem weiteren Anstieg der Grundstückspreise führen. In manchen Städten ist für Projektentwickler bei Neubauten ein gewisser Anteil an Sozialwohnungen vorgeschrieben. In München sind dies beispielsweise 30 Prozent. Das kann ein sinnvoller Beitrag sein, aber bei den hohen Grundstückspreisen und strengen Qualitätsansprüchen stehen Entwickler vor einer schwierigen Aufgabe.“
 

TOO LITTLE TOO LATE

Die Gefahr bei dieser Entwicklung ist, dass die Innenstädte für schwächere Einkommensgruppen unerschwinglich werden. „Eine wenig wünschenswerte Situation“, meint Kofner dazu, „denn dann kann eine Situation entstehen wie in Paris, wo die Wohndichte allerdings auch ein Stück höher ist. So schafft man Segregation, und das kann niemand wollen.“ Die Frage ist, wo die Lösung zu finden ist. Kofner würde sich mehr Initiative von staatlicher Seite wünschen: „Was jetzt getan wird, um die Mietpreiserhöhungen zu zügeln und den Wohnungsbau zu fördern, ist ein vorsichtiger Schritt in die richtige Richtung. Aber es ist too little too late. Vieles wird dem Markt überlassen und ich befürchte, dass das nur zu noch mehr Preissteigerungen und Segregation und zu Frustration bei Wohnungsuchenden führen wird. Die soziale Durchmischung verschiedener Bevölkerungsgruppen in den Städten schwindet weiter. Der Markt ist in vielen Städten überhitzt und der Staat hinkt bei den Entwicklungen hinterher. Der Leerstand beträgt in Hamburg beispielsweise 0,6 Prozent, es gibt dort also überhaupt keine freien Wohnungen mehr. Bis das wieder auf einem akzeptablen Stand ist, gehen mindestens zehn Jahre vorbei.“
 

FRANKREICH

KLUFT ZWISCHEN SOZIAL

UND LIBERALISIERT


Etwa 4,7 Millionen französische Wohnungen gelten als Sozialwohnungen. Das sind etwa 18 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Die Hälfte der Sozialwohnungen besteht aus kleinen, veralteten Dreizimmerwohnungen. Ein Teil hiervon wird nach und nach renoviert, etwa 200.000 Wohnungen pro Jahr (Programme Nationale de Rénovation Urbaine). Jährlich werden zwischen 8.000 bis 12.000 Wohnungen abgerissen. Ein Verkauf an die Mieter kommt nur sporadisch vor (5.000 Wohnungen pro Jahr). „Die Kluft zwischen Sozialwohnungen und liberalisierten Mietwohnungen ist beträchtlich. Das ist vor allem im Raum Paris merkbar", erläutert Jean-Pierre Schaefer, Chargé de Mission beim Conseil National des Villes: „Im sozialen Wohnungsbau gibt es drei Mietpreisebenen, von knapp fünf Euro bis dreizehn Euro pro Quadratmeter. In vielen Städten beträgt die Durchschnittsmiete auf dem freien Wohnungsmarkt etwa das Doppelte der Sozialwohnungsmiete. Am größten ist die Kluft in Paris, wo die freie Miete durchschnittlich zweienhalb Mal so hoch ist wie die Miete für eine Sozialwohnung.“ Die Bezahlbarkeit wird über den Einkommensanteil, der für die Wohnung ausgegeben wird, definiert (taux d‘effort). „Der Richtwert beträgt 25 Prozent des Einkommens für die Kaltmiete", erläutert Schaefer. „Aber für Sozialmieten gilt oft, dass dies nur mit persönlicher Unterstützung in Form von Förderungen, Sozialleistungen oder Darlehen zu erreichen ist. Und selbst dann noch zahlen viele Haushalte der einkommensschwächsten Schicht mitunter bis zu 40 Prozent ihres Einkommens für die Wohnung, was nach Ansicht der Sozialarbeiter in solchen Vierteln eine gefährliche Situation ist.“



HOHE PRODUKTION
Der Wohnungsmarkt steht nicht überall unter Druck, meint Schaefer: „Vor allem in Paris und in einigen Küstenregionen gibt es zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Jedes Jahr werden 350.000 neue Wohnungen gebaut, das ist im Vergleich zu allen anderen EU-Ländern sowohl absolut als auch relativ ein hoher Wert. Aber die Produktion ist nicht gut über Frankreich verteilt. In der Region Paris, wo der Druck am größten ist, sind es nur 50.000 Wohnungen, während dort jährlich 70.000 gebraucht werden. Das Problem sind die hohe Bebauungsdichte und die hohen Preise.“ Die Wohnungspolitik der Regierung zielt vor allem auf eine bessere Streuung der Sozialwohnungen ab. „Aber das ist ein langfristiges Ziel“, erklärt Schaefer. „Es lässt sich nicht leugnen, dass die Produktion von Sozialwohnungen seit Jahren steigt. Seit 2012 sind 100.000 hinzugekommen. Ein Grund hierfür sind die günstigen Steuerregeln für die Bauherren im Sozialwohnungsbau: ein niedriger Umsatzsteuersatz und die Möglichkeit, ein vergünstigtes Darlehen zu bekommen. Natürlich sind Sozialwohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen bestimmt, aber auch wer seine erste eigene Wohnung kauft, kann Unterstützung in Form eines zinslosen Darlehens bekommen. Dieses Darlehen kann maximal ein Fünftel der Wohnkosten betragen.“ Ein gutes Beispiel im Kleinen, wie Wohnprobleme für Niedrigverdiener gelöst werden können, ist „Solibail“: Diese gemeinnützige Organisation mietet Wohnungen auf dem freien Markt zu Marktpreisen. Die Mieter zahlen ein Viertel ihres Einkommens für die Miete, ganz gleich wie hoch ihr Einkommen ist. Die Vertragslaufzei beträgt 18 Monate und die Mieter werden bei der Suche nach einer anderen, sozialen Mietwohnung unterstützt. Schaefer: „Das finde ich ein gelungenes Beispiel für Social Inclusion, das aber nur mit staatlicher Unterstützung funktioniert.“

AUSGEWOGENE VERTEILUNG
Trotz der Schritte, die für eine Deckung des Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum unternommen wurden, schätzt Schaefer, dass jährlich 500.000 neue bezahlbare Wohnungen nötig sind, um die Lücke zu schließen. Dieses Niveau wurde nur in den 1970er Jahren erreicht, oft allerdings auf Kosten der Qualität. Was dem Bau bezahlbarer Wohnungen jedenfalls seit 1984 einen kräftigen Schub gibt, ist eine Regelung für private Anleger: Ein beträchtlicher Steuervorteil für den Neubau von Mietwohnungen, wenn diese neun Jahre lang zu einem reduzierten Preis vermietet werden. Wenngleich dieses System in überhitzten (und teuren) Märkten wie dem Großraum Paris nicht funktioniert, zieht es in mittelgroßen Märkten doch viele Investoren und Entwickler an. Jedes Jahr werden über diese Regelung 30.000 bis 70.000 Wohnungen fertiggestellt. Schaefer begrüßt die Zusammenarbeit zwischen privaten Partnern und Organisationen aus dem sozialen Wohnungsbau, wie es sie seit 2009 gibt: „Die Kombination von Know-how aus der Privatwirtschaft mit Managementerfahrung aus dem Mietbereich ermöglicht mehr Qualität zu geringeren Kosten. Wenn der Entwickler weiß, dass die Wohnungsgesellschaft den überwiegenden Teil eines Neubauprojekts übernimmt, bedeutet das weniger Risiko und niedrigere Kosten. Und die Wohnungsgesellschaft bekommt bezahlbare Wohnungen, die in Sachen Nachhaltigkeit und Qualität dem neuesten Stand entsprechen.

Ein Problem sind allerdings die Grundstückspreise, vor allem weil viele Kommunen selbst kaum Flächen besitzen. Die Herausforderung besteht für die Kommunen darin, für Social Inclusion zu sorgen. Schaefer: „Die französischen Städte arbeiten mit dem ‚Contrat de Ville‘, einem landesweiten Programm für Stadterneuerung, Wirtschaftsförderung, Bildung und Sicherheit. Eines der Ziele ist auch, eine ausgewogene Verteilung der Sozialwohnungen zu erreichen: 25 Prozent des Wohnraums in Ballungsgebieten soll aus Sozialwohnungen bestehen. Die Gesellschaft droht eine Gesellschaft der zwei Schichten zu werden: ein Heer von Arbeitslosen gegenüber den Reichen, die immer reicher werden. Gute Sozialwohnungen mit einem ausgewogenen Angebot, verteilt über die Stadt – das ist die Lösung, um Gruppen wie Jugendliche, Einsteiger auf dem Wohnungsmarkt oder Neuankömmlinge, die es schwer haben, in die Gesellschaft aufzunehmen. Eine Mischung unterschiedlicher Subventionen auf der Nachfrage- und der Angebotsseite ist dabei unentbehrlich, genau wie eine konstruktive Zusammenarbeit zwischen privaten und öffentlichen Partnern.“

 

NIEDERLANDE

EINE VERKEHRTE WELT


Unter den Begriff bezahlbarer Wohnraum fallen in den Niederlanden die Wohnungen für Niedrigverdiener (bis 34.000 Euro pro Jahr) und Mittelverdiener (bis 43.000 Euro). Die erstgenannte Gruppe mietet ihre Wohnung meistens von einer Wohnungsbaugesellschaft, die zweite eher von privaten Vermietern. Bei etwa 30 Prozent der Haushalte drücken die Wohnkosten nach den Normen des niederländischen Instituts für Budgetinformationen für Haushalte zu stark auf die Haushaltskasse; sie wohnen also eigentlich in einer unbezahlbaren Wohnung. In den Niederlanden gibt es 2,4 Millionen Sozialwohnungen. „Das Fortbestehen dieses Bestands (und der ursprünglichen Ziele des sozialen Wohnungsbaus) ist in Gefahr", findet Marja Elsinga, Professorin für Wohnungsbau und Wohnungsmarkt an der Technischen Universität in Delft. „Seit dem 1. Juli 2015 gibt es in den Niederlanden ein neues Wohnungsgesetz. Was dabei auffällt ist, dass sich das Gesetz vor allem mit der wirtschaftlich vernünftigen Leitung von Wohnungsbaugesellschaften auseinandersetzt anstatt mit dem eigentlichen Zweck des sozialen Wohnungsbaus, nämlich einem erschwinglichen Unterkommen für Niedrigverdiener. Das ist übrigens nicht nur in den Niederlanden so, es ist ein europaweiter Trend: Es geht immer weniger um bezahlbaren Wohnraum. Unser Wohnungsbauminister behauptet, es sei kein Wohnproblem, sondern ein Einkommensproblem; die Wohnungen seien nicht zu teuer, sondern die Löhne zu niedrig. Damit schiebt er die Verantwortung für die Finanzierbarkeit von Wohnungen auf andere Ministerien ab. Das macht mir Sorgen. Im Vergleich zu anderen Ländern ist der Sozialwohnungsbau in den Niederlanden gut organisiert, wir werden von vielen als Vorbild gesehen. Wir müssen dafür sorgen, dass das so bleibt und dass wir keine Segregation und Ghettobildung bekommen.“ Die niederländische Regierung am Zug verlässt sich gern auf den Markt, aber das läuft den Prinzipien des sozialen Wohnungsbaus zuwider. Elsinga: „Anleger wollen keine Mietpreisregulierung, Zuweisungsverfahren und Eigentümerabgaben, deshalb meiden sie den untersten Teil des Wohnungsmarktes. Es ist für kommerzielle Investoren auch schier unmöglich, mit bezahlbaren Wohnungen eine ordentliche Rendite zu erzielen. Deshalb ist es doch an der Regierung, diesen Markt über Subventionen oder Steuermaßnahmen in Schwung zu bekommen. Das wäre eine verkehrte Welt: von Wohnungsbaugesellschaften eine Eigentümerabgabe verlangen und kommerzielle Vermieter subventionieren.“

SCHEUKLAPPEN
So unlogisch das auch klingen mag, wenn fast ein Drittel des Wohnungsbestands aus Sozialwohnungen besteht: In den Niederlanden gibt es wenig bezahlbare Wohnungen. Das ist jedenfalls die Auffassung von Professorin Elsinga:



„ES WIRD ZEIT, DASS DIE REGIERUNG
DIE SCHEUKLAPPEN ABLEGT"


„Die Begründung der Regierung lautet: Wir haben genügend bezahlbare Wohnungen, aber es wohnen zu viele Menschen mit zu hohem Einkommen darin. Das stimmt. Aber in der Praxis wird eine Sozialwohnung, wenn sie frei wird, nicht bezahlbar gehalten, sondern die Miete wird angeglichen oder die Immobilie verkauft. Die Wohnungsbaugesellschaften werden dazu gezwungen, die Eigentümeragbabe zu bezahlen um weiterhin unabhängig operieren zu können. Es wird Zeit, dass die Regierung die Scheuklappen ablegt.“ Auch in einem anderen Bereich muss umgedacht werden, um beispielsweise die Bautätigkeit zu stimulieren, meint Elsinga: „Wir sind hier in den Niederlanden sehr verwöhnt, was die hohe Qualität der Sozialwohnungen angeht. Dank jahrzehntelanger staatlicher Unterstützung steckt uns die Qualitätssteigerung im Blut. Alles muss immer besser und besser werden. Wir sind darin zu weit gegangen und können uns die Qualität, die heute mehr oder weniger zum Standard geworden ist, nicht mehr leisten. Vielleicht stoße ich manche damit vor den Kopf, aber ich würde sagen: Lassen Sie uns untersuchen, was wir mit weniger Quadratmetern herausholen können. Ich gebe auch in Shanghai Vorlesungen und es ist unglaublich, was dort auf ein paar Quadratmetern möglich ist! Deshalb mein Aufruf an Entwickler: Entwickeln Sie bezahlbare Wohnungen, die in diese Zeit passen. Der Gesetzgeber muss dafür die Voraussetzungen schaffen.“

KREATIV DENKEN
Der Kern von Elsingas Plädoyer ist der Appell für mehr Mut zum Umdenken – beim Staat, aber auch bei Investoren, Entwicklern und Planern: „Es geht um beides: Den Marktparteien entgegenzukommen, um sie zum Handeln zu bewegen, aber auch die Ziele des Sozialwohnungsbaus wieder politisch zu thematisieren; an der Größe und Qualität von Wohnungen zu sparen, aber auch neue Vertragsformen zu finden, wie die Sozialwohnungsvermittlungen, die es beispielsweise in Belgien und Irland gibt und bei denen staatlich subventionierte Büros Verträge mit Anbietern auf dem Mietwohnungsmarkt schließen.“ Für die Sozialwohnungen ist ein marktgesteuerter Ansatz auf jeden Fall der falsche, besonders im Hinblick auf Social Inclusion. Im Augenblick kann sich der Staat das noch erlauben, denkt Elsinga, aber sie würde sich wünschen, dass der Staat vorausschauender wäre: „Der soziale Wohnungsbau wird schrumpfen. Es ist die Frage, wie der Wohnungsbestand in fünfzehn Jahren aussieht. Es wäre unverzeihlich, wenn wir dann zu dem Schluss kommen würden, dass wir das Erbe unseres sozialen Wohnungsbaus verschleudert haben.“

Publikationen

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